Αναμένονται αλλαγές στην αγορά ακινήτων το 2025 – Διαμερίσματα σε πολυκατοικίες ενδέχεται να χαρακτηριστούν αυθαίρετα
Κοινοποίησε το
Αναμένονται αλλαγές στην αγορά ακινήτων το 2025 – Διαμερίσματα σε πολυκατοικίες ενδέχεται να χαρακτηριστούν αυθαίρετα
Σημαντικές εξελίξεις αναμένονται στην αγορά ακινήτων και στις πολυκατοικίες το 2025, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) ενδέχεται να κρίνει διαμερίσματα σε πολυκατοικίες ως αυθαίρετα. Σοβαρά ζητήματα παραμένουν ανοιχτά και επηρεάζουν την αγορά, τους πολίτες, τους ενοικιαστές και τους αγοραστές.
Η αγορά ακινήτων αναμένει την απόφαση του ΣτΕ σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και τις πιθανές ανατροπές που αυτή θα φέρει. Σύμφωνα με τον Θανάση Κουκάκη στο Dnews.gr, η πιθανή αναδρομική ακύρωση του ΝΟΚ θα μπορούσε να δημιουργήσει χάος στην αγορά, καθώς χιλιάδες ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2012 ενδέχεται να χαρακτηριστούν αυθαίρετα. Η Ολομέλεια του ΣτΕ εξετάζει την ισχύ ή ακύρωση του ΝΟΚ, προκαλώντας έντονη ανησυχία σε ιδιοκτήτες, κατασκευαστές και επενδυτές.
Τα πρώτα νομικά βήματα κατά του ΝΟΚ έχουν οδηγήσει σε αποφάσεις που τον κηρύσσουν άκυρο, προκαλώντας σοβαρά προβλήματα σε όσους κατασκεύασαν ή αγόρασαν ακίνητα βάσει των διατάξεών του. Αν ακυρωθεί ο κανονισμός, χιλιάδες ιδιοκτήτες κινδυνεύουν με κατεδάφιση των ακινήτων τους και την επιβολή υψηλών προστίμων για τη διατήρησή τους.
Αυτή η κατάσταση έχει προκαλέσει φόβο και δισταγμό στην αγορά, με αγοραστές να αποφεύγουν να επενδύσουν σε ακίνητα που κατασκευάστηκαν σύμφωνα με τον ΝΟΚ. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ξένων επενδυτών που, αφού ενημερώθηκαν ότι το κτίριο που αγόρασαν ενδέχεται να χαρακτηριστεί αυθαίρετο, ζήτησαν την επιστροφή του ποσού των 1,8 εκατομμυρίων ευρώ που είχαν καταβάλει.
Οι προκλήσεις του 2025
Οι επικείμενες προκλήσεις που πρέπει να αντιμετωπιστούν άμεσα, προκειμένου να διατηρηθεί το θετικό κλίμα στην αγορά ακινήτων και να επιλυθεί το στεγαστικό ζήτημα στη χώρα χωρίς να διαταραχθούν οι ισορροπίες, αναδεικνύονται από προέδρους οργανώσεων και συνδέσμων με μακρά εμπειρία στον τομέα της κτηματαγοράς. Στο συνέδριο που διοργάνωσε ο Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής και η εταιρεία FMW Financial Media Way, αναδείχθηκαν οι τελευταίες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, οι προοπτικές, οι ξένες αγορές, η χρήση νέων τεχνολογιών και τα χρηματοπιστωτικά προϊόντα.
Οι παράγοντες της αγοράς επισήμαναν:
Λευτέρης Ποταμιάνος (πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής): Παρότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε άνοδο, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών επιβραδύνονται. Σύμφωνα με τον Ποταμιάνο, η αύξηση των τιμών είναι πλέον μονοψήφια, κάτι αναμενόμενο μετά τη ραγδαία άνοδο των τιμών ενοικίασης και αγοράς τα τελευταία χρόνια. Η στεγαστική κρίση αποτελεί συνέπεια αυτής της ανόδου, κυρίως στις τιμές μίσθωσης, οι οποίες είναι δυσπρόσιτες για τον μέσο Έλληνα, λαμβάνοντας υπόψη το χαμηλό εισόδημά του.
Ο Ποταμιάνος τόνισε ότι η παρέμβαση της πολιτείας πρέπει να είναι υποστηρικτική και όχι παρεμβατική. Η προσεκτική διαχείριση και η ανάλυση των συνθηκών της αγοράς ακινήτων αποτελούν θεμελιώδη κανόνα για οποιαδήποτε κρατική παρέμβαση. Τα μέτρα που ανακοινώθηκαν για τη βελτίωση της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζονται περισσότερο διερευνητικά παρά προσεκτικά μελετημένα, κάτι που δημιουργεί αμφιβολίες για την αποτελεσματικότητά τους.
Οι επαγγελματίες του χώρου ακινήτων, που γνωρίζουν σε βάθος τα προβλήματα του συστήματος, εκφράζουν ανησυχία σχετικά με το πόσο καλά μελετήθηκαν τα προτεινόμενα μέτρα. Η φοροαπαλλαγή για τους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων είναι ένα θετικό βήμα, αλλά παραμένει αμφίβολο πόσα ακίνητα θα διατεθούν στην αγορά, καθώς είναι γνωστό ότι πολλά κλειστά ακίνητα ανήκουν σε λίγους ιδιοκτήτες, όπως ιδρύματα, κληροδοτήματα, δημόσιους οργανισμούς, τράπεζες και funds διαχείρισης δανείων. Το “κλείσιμο” τριών δημοτικών διαμερισμάτων φαίνεται να είναι περισσότερο ένα πειραματικό μέτρο και αμφισβητείται κατά πόσο θα αυξήσει την προσφορά ακινήτων σε τοπικές αγορές, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί ζητήματα περιορισμένου ανταγωνισμού.
Αναμένονται αλλαγές στην αγορά ακινήτων το 2025 – Διαμερίσματα σε πολυκατοικίες ενδέχεται να χαρακτηριστούν αυθαίρετα
Αναφερόμενος στο πρόγραμμα “Σπίτι μου 2” ως συνέχεια του “Σπίτι μου 1”, υπογράμμισε ότι είναι χρήσιμο για άτομα που έχουν αποκλείσει την ιδέα αγοράς ακινήτου, κυρίως λόγω αδυναμίας να λάβουν δάνειο από το τραπεζικό σύστημα. Παρά τη βοήθειά του, το πρόγραμμα αντιμετωπίζει προβλήματα, όπως συνέβη και με το “Σπίτι μου 1”, καθώς προκάλεσε αύξηση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, με αποτέλεσμα στρεβλώσεις στην αγορά. Αυτή η αύξηση τιμών εξάλειψε οποιοδήποτε επιτοκιακό όφελος του προγράμματος, ενώ η αυξημένη ζήτηση απορρόφησε περαιτέρω ακίνητα από το ήδη περιορισμένο απόθεμα.
Ο Λευτέρης Ποταμιάνος τόνισε ότι απαιτείται προσεκτική μελέτη της αγοράς και όχι βιαστικά συμπεράσματα. Χρειάζεται διάλογος με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς για να υπάρξει συνολική αξιολόγηση της κατάστασης, γρήγορη διαδικασία μεταβιβάσεων και κεντρικός συντονισμός της αγοράς, που αποτελεί σημαντικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας.
Ο Δημήτριος Καψιμάλης, πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος, αναφέρθηκε στις προκλήσεις της οικοδομικής δραστηριότητας. Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων το 2020 έδωσε ώθηση στην ανάκαμψη της οικονομίας, παρά την πανδημία, με θετικές συνέπειες για 160 κλάδους και μείωση της ανεργίας κάτω από 10%.
Ο Καψιμάλης έδωσε έμφαση στις συνέπειες της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), που αμφισβητεί τη νομιμότητα των κτηρίων ως προς το ύψος τους. Επισήμανε την ανάγκη να βρεθεί λύση, καθώς οι προσφυγές έχουν οδηγήσει σε αναστολή ανέγερσης κτηρίων και ακύρωση οικοδομικών αδειών, παρά το γεγονός ότι ο ΝΟΚ προσφέρει κίνητρα για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. Σήμερα, η ζήτηση για επενδύσεις σε νεόδμητα ακίνητα είναι μηδενική, λόγω φόβων ότι τα ακίνητα μπορεί να χαρακτηριστούν αυθαίρετα, ενώ χιλιάδες συμβόλαια αντιπαροχής δεν εκτελούνται εξαιτίας αυτής της αβεβαιότητας.
Η κατάργηση των κινήτρων του ΝΟΚ οδηγεί σε λιγότερα τετραγωνικά μέτρα στα υπό ανέγερση κτίρια, κάτι που συνεπάγεται υψηλότερο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο στο οικόπεδο, με αποτέλεσμα πιο ακριβά ακίνητα και υψηλότερα ενοίκια, γεγονός που επηρεάζει την κοινωνία. Οι ωφελημένοι από αυτή την αύξηση των τιμών των νεόδμητων ακινήτων ή την έλλειψη προσφοράς, όπως τόνισε ο κ. Καψιμάλης, είναι αυτοί που κατέχουν παλαιότερα ακίνητα (funds, τράπεζες και όσοι χτίζουν υπό ειδικό καθεστώς που δεν επηρεάζεται από τον ΝΟΚ). Αν δεν βρεθεί λύση, θα υπάρξει πτώση στην οικοδομική δραστηριότητα και η οικονομία θα αντιμετωπίσει δυσκολίες. Ο κ. Καψιμάλης απηύθυνε έκκληση στον πρωθυπουργό να βρεθεί λύση ώστε τα κτίρια που ανεγέρθηκαν ή ανεγείρονται με νόμιμες οικοδομικές άδειες να μην χαρακτηριστούν αυθαίρετα. Επίσης, τόνισε την ανάγκη για νομοθετική ενίσχυση του ΝΟΚ και των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται βάσει της τροπολογίας του ΥΠΕΝ, με ενεργειακά και περιβαλλοντικά κίνητρα προς όφελος των πολιτών και της εθνικής οικονομίας.
Στράτος Παραδιάς (ΠΟΜΙΔΑ): Όχι αχρείαστοι περιορισμοί στα μέτρα που ανακοινώθηκαν
Ο Στράτος Παραδιάς, αναφερόμενος στις προκλήσεις του στεγαστικού ζητήματος και την επικείμενη υιοθέτηση της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος, τόνισε ότι οι εξαγγελίες του πρωθυπουργού επικεντρώνονται στην επίλυση ενός κοινωνικού προβλήματος χωρίς προϋποθέσεις ή αποκλεισμούς. Εξέφρασε την άποψη ότι δεν πρέπει να εφαρμοστούν “αχρείαστοι περιορισμοί” που θα μειώσουν την αποτελεσματικότητα της ρύθμισης.
Συγκεκριμένα, ο κ. Παραδιάς σημείωσε σε επιστολή του προς το Υπουργείο Οικονομικών:
- Ως κενά πρέπει να θεωρηθούν τα διαμερίσματα που δεν νοικιάστηκαν μετά την 1.1.2023. Η περίοδος των 20 μηνών είναι αρκετή για να διαπιστωθεί αυτό. Η τριετία είναι υπερβολικά μεγάλο χρονικό διάστημα και θα αποκλείσει πολλά νεότερα σπίτια χωρίς λόγο.
- Δεν είναι λογικό για τα σπίτια της βραχυχρόνιας μίσθωσης να ισχύει ως προϋπόθεση η τριετής παραμονή σε αυτήν για να δικαιούνται τη φορολογική απαλλαγή. Όποιος θέλει να φύγει άμεσα από τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα πρέπει να περιμένει τρία χρόνια για να νοικιάσει το σπίτι του μακροχρόνια. Επιπλέον, θα αποκλειστούν σπίτια που μπήκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση το 2023 και το 2024, καθώς δεν θα έχουν συμπληρώσει τριετία μέχρι το τέλος του μέτρου (31.12.2025).
- Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι να υπαχθούν στη ρύθμιση όλες οι διαθέσιμες κενές κατοικίες, ανεξάρτητα από τον ιδιοκτήτη. Η εξαίρεση των νομικών προσώπων περιορίζει την εμβέλεια του μέτρου. Αρκετά από τα ακίνητα που ανήκουν σε φιλανθρωπικά ή άλλα ιδρύματα θα μπορούσαν να διατεθούν στην αγορά με κίνητρο τη φοροαπαλλαγή (22%).
- Υπογραμμίζεται η ανάγκη για εκλογίκευση των φορολογικών συντελεστών στις μισθώσεις, ειδικά για τα υψηλά ποσοστά 35% και 45%.
Αναμένονται αλλαγές στην αγορά ακινήτων το 2025 – Διαμερίσματα σε πολυκατοικίες ενδέχεται να χαρακτηριστούν αυθαίρετα
Ελένη Κοντογεώργου (πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών): Προώθηση των απαραίτητων νομοθετικών ρυθμίσεων για αναστολή φόρων στις νεόδμητες οικοδομές
Η κ. Ελένη Κοντογεώργου, πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών, ανέφερε τις πρόσφατα εγκριθείσες διατάξεις του νομοσχεδίου του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, το οποίο ακόμα δεν έχει δημοσιευθεί στο ΦΕΚ. Οι διατάξεις αυτές αφορούν την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, την απλοποίηση των διαδικασιών, τη χρήση συστημάτων τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο των καταχωρημένων πράξεων και τη συνολική λειτουργία του ΝΠΔΔ Ελληνικού Κτηματολογίου.
Συγκεκριμένα, τόνισε ότι το άρθρο 16 του νέου νόμου επιτρέπει την μονομερή διόρθωση στοιχείων συμβολαίων. Επιπλέον, αφαιρείται η ακυρότητα των μεταβιβαστικών συμβολαίων που είχαν επισυναφθεί πιστοποιητικά πληρότητας ταυτότητας ακινήτου με λανθασμένα στοιχεία για τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες, τα οποία διορθώνονται σε μεταγενέστερη μεταβίβαση από τον τελευταίο αποκτώντα. Αυτό σημαίνει ότι δεν απαιτείται πλέον η επανάληψη των συμβολαίων για την ανακούφιση όλων των εμπλεκόμενων μερών, ούτε η διόρθωση των προγενέστερων τίτλων των ακινήτων. Αυτές οι ρυθμίσεις επιταχύνουν τη διαδικασία μεταβιβάσεων. Επίσης, τα προσύμφωνα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων που έχουν υπογραφεί μέχρι τις 31-8-2004, μπορούν να εκτελεστούν μονομερώς από τον αγοραστή ή τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους με αυτοσύμβαση, χωρίς την ανάγκη πρόσκλησης του πωλητή ή των διαδόχων του και χωρίς την προσκόμιση πιστοποιητικού φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας. Η κ. Κοντογεώργου τόνισε ότι αυτή η ρύθμιση επιλύει ένα διαρκές πρόβλημα, ιδιαίτερα στα προσύμφωνα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων στη Βόρεια Ελλάδα, καθιστώντας δυνατή την ολοκλήρωση της δημιουργίας ακριβούς τίτλου κτήσης του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Πρόσθεσε ότι είναι επιτακτική η προώθηση των απαραίτητων νομοθετικών ρυθμίσεων για να ανασταλεί από την 1-1-2025 η επιβολή του φόρου υπεραξίας και του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, καθώς οι τρέχουσες προθεσμίες λήγουν στις 31-12-2024. Η μη αναστολή αυτών των φόρων θα έχει σοβαρές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων.
Επίσης, υπογράμμισε την ανάγκη για κωδικοποίηση του ΕΝΦΙΑ και της δασικής νομοθεσίας, την επέκταση των ρυμοτομικών σχεδίων και τον καθορισμό των χρήσεων γης, προκειμένου να επιτευχθεί πληρέστερη, ακριβέστερη και ασφαλέστερη ενημέρωση των συναλλασσόμενων μερών.
Θ. Δήμα (πρόεδρος Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού): Ο στραγγαλισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω υψηλών φόρων απαιτεί άμεση προσοχή και δράση
Στην παρουσίασή της, η κ. Θεοδώρα Δήμα, πρόεδρος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού, τόνισε τις θετικές επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb στην ανάπτυξη τοπικών περιοχών και γειτονιών που είχαν παρακμηθεί για χρόνια. Επιπλέον, αντιμετώπισε τον “στραγγαλισμό” της βραχυχρόνιας μίσθωσης, υπογραμμίζοντας ότι αυτή η μορφή μίσθωσης υποστηρίζει πολλούς μικροϊδιοκτήτες, οι οποίοι αποτελούν τη ραχοκοκαλιά αυτού του τομέα. Αυτοί οι ιδιοκτήτες έχουν καταφέρει να διατηρήσουν τις περιουσίες τους, να πληρώσουν τους φόρους τους και να ζουν αξιοπρεπώς, υποστηρίζοντας χιλιάδες οικογένειες χωρίς να λαμβάνουν ποτέ χρηματοδοτική ενίσχυση από το κράτος.
Η κ. Δήμα επισήμανε ότι το πρόβλημα στέγασης δεν οφείλεται στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά στην παλαίωση και μαζική απόσυρση κατοικιών, το πάγωμα του κατασκευαστικού κλάδου για πολλά χρόνια, την υψηλή και πολλαπλή φορολογική επιβάρυνση των μισθωμάτων και την ατιμώρητη ασυνέπεια πολλών ενοικιαστών, που αποθάρρυναν τους ιδιοκτήτες να εκμισθώσουν τις κατοικίες τους ως κύρια κατοικία.
Επιπλέον, ανέφερε ότι ένας άλλος παράγοντας που συμβάλλει στην έλλειψη κατοικιών είναι η «golden visa». Μέχρι σήμερα, έχουν δοθεί πάνω από 40.000 άδειες αξίας 250.000 ευρώ η καθεμία. Αν υποθέσουμε ότι κάθε άδεια αντιστοιχεί σε τουλάχιστον 2,5 ακίνητα κατά μέσο όρο, τότε ο αριθμός των ακινήτων αυτών αυξάνεται δραματικά, με πάνω από 100.000 ακίνητα να έχουν βγει από την ελληνική αγορά μισθώσεων κατοικίας λόγω της golden visa, ενώ τα έσοδά τους κατευθύνονται στο εξωτερικό.
Η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει μια εναλλακτική λύση στους παραδοσιακούς ξενοδοχειακούς χώρους, παρέχοντας στους επισκέπτες μοναδικές και συχνά πιο προσιτές επιλογές διαμονής. Πολλές περιοχές της Ελλάδας, όπως μικρά νησιά χωρίς ξενοδοχειακές κλίνες και περιοχές της περιφέρειας όπως η Χαλκίδα, ο Βόλος και η Σπάρτη, έχουν αναπτυχθεί τουριστικά χάρη στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προσφέροντας ομοιόμορφη διασπορά του τουρισμού και στηρίζοντας τις επαρχιακές και χωριόστικες περιοχές. Αυτό όχι μόνο ωφελεί τους ιδιοκτήτες αλλά και τους ελεύθερους επαγγελματίες που επέστρεψαν για να στηρίξουν αυτή τη δραστηριότητα.
Τέλος, η κ. Δήμα τόνισε ότι ο στραγγαλισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω υπερβολικών φόρων είναι ένα ζήτημα που απαιτεί προσοχή και δράση. Οι κυβερνήσεις πρέπει να βρουν μια ισορροπία μεταξύ της συλλογής εσόδων και της διατήρησης μιας υγιούς αγοράς ενοικίασης, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι ιδιοκτήτες και οι ταξιδιώτες μπορούν να επωφεληθούν από αυτό το μοντέλο διαμονής. Πρότεινε να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα, τα οποία σύμφωνα με επίσημα στοιχεία που ανακοινώθηκαν από τον πρωθυπουργό, ανέρχονται σε περίπου 700.000, θεωρώντας το ως την πιο ιδανική λύση για το στεγαστικό πρόβλημα.
Δείτε Περισσότερα: